ბინის ყიდვისას ფოტოები, მდებარეობა და ფასი პირველ შთაბეჭდილებას ქმნის, მაგრამ გარიგების უსაფრთხოებისთვის აუცილებელია უძრავი ქონების სამართლებრივი მონაცემების შემოწმებაც. ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ნაბიჯია საჯარო რეესტრის ამონაწერის გაცნობა. დოკუმენტი დაგეხმარებათ გადაამოწმოთ, რა ქონებაზე საუბრობთ, ვის სახელზეა რეგისტრირებული უფლება და ხომ არ ჩანს ისეთი ჩანაწერი, რომლის განმარტებაც გარიგებამდე გჭირდებათ.
ქვემოთ ჩამოთვლილია ის საკითხები, რომლებზეც მყიდველმა ყურადღება უნდა გაამახვილოს. ეს არის პრაქტიკული საინფორმაციო გზამკვლევი და არა იურიდიული დასკვნა — კონკრეტული ჩანაწერის მნიშვნელობა საჭიროების შემთხვევაში სპეციალისტთან უნდა დაზუსტდეს.
1. შეადარეთ ამონაწერში მითითებული ქონება რეალურ ბინას
პირველ რიგში, შეამოწმეთ საკადასტრო კოდი და მისამართი. სთხოვეთ გამყიდველს კოდი და შეადარეთ ამონაწერში მოცემულ მონაცემებს იმ ბინას, რომელსაც ათვალიერებთ. გადაამოწმეთ ფართობი და ქონების აღწერაც. თუ განცხადებაში მითითებული ფართობი და რეესტრის მონაცემები განსხვავდება, ნუ ჩათვლით სხვაობას უმნიშვნელოდ — ჰკითხეთ გამყიდველს, რის საფუძველზეა მითითებული განცხადებაში კონკრეტული ფართობი.
ბინას შეიძლება ჰქონდეს დამატებითი სათავსო, ავტოსადგომი ან სხვა სივრცე, რომელიც ცალკე რეგისტრირებულია ან საერთოდ არ შედის გასაყიდი ქონების სამართლებრივ აღწერაში. თითოეული ასეთი ობიექტის სტატუსი ცალ-ცალკე გაარკვიეთ.
2. გადაამოწმეთ მესაკუთრე და გამყიდველის უფლებამოსილება
ამონაწერში მითითებული მესაკუთრის მონაცემები შეადარეთ იმ პირის მონაცემებს, ვინც გარიგებას გთავაზობთ. თუ ბინას რამდენიმე თანამესაკუთრე ჰყავს, გაარკვიეთ, როგორ და ვის მიერ უნდა მოხდეს გარიგების გაფორმება. თუ გამყიდველი წარმომადგენლის მეშვეობით მოქმედებს, გადაამოწმეთ წარმომადგენლობის დამადასტურებელი დოკუმენტი და მისი მოქმედების ფარგლები.
თუ მესაკუთრე იურიდიული პირია, დამატებით დასაზუსტებელია, ვინ არის უფლებამოსილი კომპანიის სახელით იმოქმედოს. ასეთ შემთხვევებში დოკუმენტების შემოწმება იურისტთან ერთად განსაკუთრებით სასარგებლოა.
3. ყურადღება მიაქციეთ იპოთეკასა და სხვა დატვირთვებს
ამონაწერისა და რეესტრის შესაბამისი საინფორმაციო სერვისების გაცნობისას ყურადღება მიაქციეთ, ფიქსირდება თუ არა იპოთეკა, საგადასახადო გირავნობა ან სხვა რეგისტრირებული ვალდებულება. ასეთი ჩანაწერი ავტომატურად არ ნიშნავს, რომ გარიგება შეუძლებელია, თუმცა მის პირობებსა და მოხსნის ან შესრულების წესს წინასწარ გარკვევა სჭირდება.
თუ ქონება დატვირთულია იპოთეკით, მხოლოდ სიტყვიერ დაპირებას ნუ დაეყრდნობით. ბანკთან, გამყიდველთან და საჭიროების შემთხვევაში იურისტთან ერთად დააზუსტეთ, როგორ უნდა მოხდეს ვალდებულების დაფარვა და რა ეტაპზე აისახება შესაბამისი ცვლილება რეესტრში.
4. შეამოწმეთ საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვები
რეესტრის მონაცემებში შეიძლება არსებობდეს საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის შესახებ ინფორმაცია. მყიდველისთვის მნიშვნელოვანია გაარკვიოს, რას ეხება კონკრეტული ჩანაწერი, ვის მიერ არის რეგისტრირებული და რა გავლენა შეიძლება ჰქონდეს ქონების განკარგვაზე ან დაგეგმილ გამოყენებაზე.
არ ივარაუდოთ, რომ ერთი ზოგადი განმარტება ყველა შემთხვევას მოერგება. შეზღუდვის ზუსტი შინაარსი და მისი შედეგები უნდა შეფასდეს თავად დოკუმენტისა და შესაბამისი სამართლებრივი საფუძვლის მიხედვით.
5. შეადარეთ დოკუმენტები ბინის ფაქტობრივ მდგომარეობას
დათვალიერებისას შეადარეთ ბინის რეალური განლაგება და ფართობი ხელთ არსებულ დოკუმენტებსა და გეგმებს. თუ ოთახების გაერთიანება, აივნის შემინვა, დამატებითი სათავსოს მოწყობა ან სხვა ცვლილება შეინიშნება, ჰკითხეთ გამყიდველს, რა დოკუმენტაცია არსებობს ამ ცვლილებებთან დაკავშირებით.
განსაკუთრებით ფრთხილად იყავით, თუ რეალურ მდგომარეობასა და წარმოდგენილ გეგმას შორის მნიშვნელოვანი შეუსაბამობაა. საჭიროების შემთხვევაში მოითხოვეთ დამატებითი დოკუმენტები და მიმართეთ შესაბამის სპეციალისტს, სანამ თანხას გადაიხდით.
6. გამოიყენეთ საჯარო რეესტრის ოფიციალური სერვისები
ამონაწერის, საკადასტრო გეგმისა და შეზღუდვებთან დაკავშირებული ინფორმაციის მისაღებად მიმართეთ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს. მომსახურებების ჩამონათვალი და მოთხოვნის პირობები შეგიძლიათ გადაამოწმოთ სააგენტოს ოფიციალურ გვერდებზე:
- ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან;
- ინფორმაცია შეზღუდვების, გირავნობისა და ლიზინგის რეესტრიდან;
- საინფორმაციო მომსახურების საფასური და ვადები.
შეამოწმეთ, რა ტიპის დოკუმენტი გჭირდებათ კონკრეტული გარიგებისთვის და რამდენად ახალია წარმოდგენილი ინფორმაცია. თუ გამყიდველი ძველ ამონაწერს გაჩვენებთ, მოითხოვეთ განახლებული მონაცემები გარიგების ეტაპთან მაქსიმალურად ახლოს.
7. ნუ გადაიხდით ავანსს გაურკვეველი საკითხების დატოვებით
თუ ამონაწერში აღმოჩნდა განსხვავება, დატვირთვა ან შეზღუდვა, ჯერ მიიღეთ მკაფიო განმარტება და საჭირო დოკუმენტები. წინასწარ შეთანხმდით, რა პირობებით ბრუნდება ან ჩაითვლება ავანსი, რა ვადაში უნდა შესრულდეს გამყიდველის ვალდებულებები და რა ხდება, თუ გარიგება ვერ სრულდება. ეს პირობები წერილობით დააფიქსირეთ და ხელმოწერამდე გადაამოწმებინეთ იურისტს.
დასკვნა
საჯარო რეესტრის ამონაწერის ყურადღებით წაკითხვა ბინის შეძენის მნიშვნელოვანი ნაწილია. გადაამოწმეთ საკადასტრო კოდი, მესაკუთრე, ქონების აღწერა, იპოთეკა და სხვა შეზღუდვები; შეუსაბამობის შემთხვევაში კი გადაწყვეტილება დამატებითი განმარტების მიღებამდე არ იჩქაროთ. დოკუმენტების შემოწმება ვერ ჩაანაცვლებს სრულ იურიდიულ კონსულტაციას, მაგრამ დაგეხმარებათ სწორი კითხვების დასმასა და რისკების დროულად აღმოჩენაში.
როცა მოთხოვნები და ბიუჯეტი უკვე განსაზღვრული გაქვთ, დაათვალიერეთ AddHome-ის უძრავი ქონების განცხადებები, შეადარეთ ბინები და სახლები და შეარჩიეთ შეთავაზება, რომლის დოკუმენტების სრულად გადამოწმებასაც შეძლებთ.
